계산기는 얼마나 맞나요?

요약

재개발·재건축 계산기에 실제 관리처분계획 2건의 공개 숫자를 넣었더니 비례율이 88.47% → 88.47%, 105% → 105.01%로 그대로 나왔습니다. 공식과 법정 요율은 실무와 같고, 월별 현금흐름 같은 부분은 단순하게 계산합니다. 결과는 예상치이며 조합마다 다릅니다.

재개발·재건축: 실제 사례로 비례율 재현

관리처분계획(안)이 기사로 공개된 두 현장의 총수입·총지출·종전자산을 계산기에 그대로 넣었습니다. 비례율 공식은 (총수입 − 총사업비) ÷ 분양신청한 조합원의 종전자산 총액 × 100으로, 관리처분계획서 서식과 같습니다.

현장	공개된 숫자	공개 비례율	계산기 결과
가락삼익맨숀 재건축 (서울 송파, 2025년 6월 관리처분 총회)	총수입 2조 1,430억원 · 총지출 8,183억원 · 종전자산 1조 4,975억원	88.47%	88.47%
북아현2구역 재개발 (서울 서대문, 2025년 관리처분계획안)	총수입 1조 9,959억원 · 총지출 1조 4,681억원 · 종전자산 5,026억원	105%	105.01% (반올림 차이)

출처: 위클리한국주택경제신문 2025.6.17, 하우징워치 2025.12.27. 두 숫자 모두 관리처분 단계의 추정치이며, 이후 계획 변경으로 바뀔 수 있습니다.

같은 숫자로 분담금 계산해 보기

북아현2구역 공개 숫자(비례율 105%)와 공개된 조합원 분양가로, 종전자산이 3억원인 조합원을 가정해 계산하면 아래와 같습니다. 실제 조합원별 금액이 아니라 계산 예시입니다.

평형	조합원 분양가	권리가액 (3억 × 105%)	분담금
59형	5억 4,000만원	3억 1,504만원	약 2억 2,496만원
74형	6억 4,000만원	3억 1,504만원	약 3억 2,496만원
84형	7억 4,000만원	3억 1,504만원	약 4억 2,496만원

내 조합 숫자로 해 보려면 재개발·재건축 추가분담금 계산기에 총회 자료의 숫자를 넣으세요.

법정 요율과 근거

항목	계산기 산식	근거
토지 취득세	토지매입비 × 4.6%	지방세법 취득세 4% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.4%
건물 보존등기 (시행사용)	공사비 × 3.16%, 전용 85㎡ 이하분 2.96%	지방세법 원시취득 2.8% + 지방교육세 0.16% + 농어촌특별세 0.2% (85㎡ 이하 면제)
학교용지부담금	일반분양 수입 × 0.8%	학교용지 확보 등에 관한 특례법 (공동주택 분양가격의 0.8%)
건축비 부가가치세	공사비 × 전용 85㎡ 초과분 면적비 × 10%	조세특례제한법 (국민주택규모 이하 공급 면세)
재건축 초과이익 부담금	1인당 8,000만원 초과분, 5,000만원 구간마다 10~50% 누진, 1주택 장기보유 감면	재건축초과이익 환수에 관한 법률 (2024.3.27 시행)

요율은 일반 기준입니다. 감면·중과, 지자체별 부담금은 현장마다 다르니 관할 기관 고지액과 세무 전문가 확인을 따르세요. 법령 원문은 국가법령정보센터에서 볼 수 있습니다.

지역주택조합·시행사용은 어떻게 계산하나요?

지역주택조합은 현장별 사업수지표가 공개되지 않아 위처럼 공개 숫자로 대조하기 어렵습니다. 대신 계산 순서와 식을 모두 화면에 보여 주고, 같은 숫자로 따로 손계산한 결과와 항목별로 맞춰 봅니다.

총사업비 = 토지비(매입 + 남은 땅 + 취득세 + 명도) + 공사비(연면적 × 평당 도급 단가 + 착공까지 물가상승) + 설계·감리 + 부가세 + 일반관리비 + 금융비 + 예비비
총수입 = 조합원 분담금 + 신규 모집 + 일반분양(정상가·미분양 할인 반영) + 임대·상가
세대당 추가분담금 = (총사업비 − 총수입 + 회수 못 할 미납금) × 내 몫 (공급면적 비례 또는 분담금 비례)

공사비는 시공사 도급 단가와 같은 연면적 기준으로 계산합니다. 조합원용은 연면적을 모르는 경우가 많아 공급면적 합계 × (1 + 지하주차장·기타공용 비율)로 추정하고, 시행사용은 지상·지하 연면적을 직접 넣습니다.

실무보다 단순하게 계산하는 부분

이 계산기는 조합원과 실무자가 대략적인 규모와 방향을 빠르게 보는 도구입니다. 실무 사업수지와 비교하면 아래 부분을 단순하게 계산합니다.

항목	실무 사업수지	이 계산기
금융비용	월별 현금흐름으로 대출 인출·상환 시점 반영	PF: 공사 기간 평균 잔액(절반) × 금리 · 토지 대출: 기간 × 금리
공사비	도급계약 단가, 물가변동 조항에 따른 조정	연면적 × 단가, 착공까지 연 물가상승률
분양 수입	분양 일정·분양률 곡선	정상가 판매 비율과 미분양 할인율 한 번 적용
세금·부담금	실제 고지액	법정 요율·평균 단가
종전자산 (재개발)	감정평가법인 2곳 이상 평가액의 산술평균	감정평가액 입력, 평가 전에는 대지지분 × 평당 감정가로 추정
재건축 초과이익	개시·종료 시점 주택가격과 개발비용으로 산정	1인당 예상 초과이익을 넣어 부담금만 계산

그래서 결과는 예상치입니다. 조합이 공개한 사업비 산정표·관리처분계획 숫자를 넣을수록 실제에 가까워지고, 최종 금액은 규약·총회 의결·사업비 정산으로 정해집니다.

어떻게 점검하나요?

조합원용·시행사용·재개발 계산을 같은 숫자로 따로 손계산해 항목별로 맞춰 봅니다.
무작위 숫자 수백 개를 넣어 계산이 깨지거나 합계가 어긋나는 곳이 없는지 확인합니다.
공개된 관리처분 숫자가 새로 나오면 이 페이지의 대조 사례를 늘립니다.

계산이 이상한 곳을 발견하면 의견 보내기로 알려 주세요. 확인 후 고칩니다.